台灣房地產市場基本面是好的,只是受限於政策打壓,造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元,加上央行解禁,幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫,尤其是房貸解禁,讓原本消失匿跡的置產族重回市場,雖然熱度沒有回到最高點時期,但很多敏感的客戶,最近已經開始出籠議價。從4月初起,各案場應該都可以明顯感受到買氣回升,不論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。 另外值得注意的是,金管會將全面檢討住宅放款銀行借款計算資本適足率,目前依現行規定,銀行辦理住宅放款計算資本適足率時,在自用、非自用住宅部分,分別適用45%、100%的風險權數,比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁,不但銀行可承作業務將增加,有助增資壓力銀行借款減少外,也將讓有意買房的民眾增加貸款成數,長期來看,將慢慢加熱房市。近半年來公股行庫競相投入以房養老業務,金管會主委王儷玲昨天在「逆向抵押貸款國際研討會」致詞時指出,現已有五家銀行開辦以房養老業務,承辦125件、核貸額度約8.94億元。李紀珠認為,現行金融機構推出的是「類似」逆向抵押貸款的以房養老商業型產品,因這項業務的利率風險、擔保品跌價風險及延壽風險等問題都還沒法解決,而已推出的商業型產品都訂有到期日,例如30年,不是終身給付,亦無追索權。再者,產品訂定30年到期日,雖可透過到期再訂約解決,但若屆時借款人因年齡過高、或不具行為能力,且又無銀行借款監護人可代為變更抵押權確定期日,銀行便須終止撥款,甚至須處分房屋擔保品清償欠款,日後高齡老人處置問題恐將衍生銀行與借款人間爭議。現行以房養老商品亦臨處分擔保房屋金額是否足以清償借款的問題,相較於一般房貸是隨著時間愈長、風險愈小,以房養老剛好相反,再加上銀行現在同時大量推動,因借款人平均餘命相對集中,未來可能面臨必須同時大量處分擔保品,將使不動產及金融市場進入高度不穩定狀況,政府單位必須及早綢繆。林口、浮洲合宜住宅陸續交屋,已躍為土銀、台銀、合庫等三大行庫上月的房貸主力業務,其中,土銀承作林口A7合宜住銀行借款宅的土建融延續下來的整批性分戶銀行借款房貸,接下來擬承作的相關房貸業務總量將近百億元,將成為第2季的房貸業務主力來源。其中,土銀、合庫兩大行庫在4月份的房貸業務統計結果,可看出合宜住宅房貸對於房貸業務顯著的貢獻,例如,土銀4月份房貸餘額較3月份增加近65億元,其中有接近60億元的部位,是來自於林口A7合宜住宅的房貸撥款挹注。另外,合作金庫近來由於房貸總金額佔總存款量的比重已超過29%,為了符合銀行法第72條之2的規定,合庫銀行已提前開始採取「以價制量」的總量控管措施,但由於浮洲合宜住宅已經進入交屋、貸款對保期,4月份房貸的增量,幾乎大半來自於合宜住宅的貸款量。不過若剔除合宜住宅房貸量,上述三大行庫的房貸量頂多打平,並沒有成長;金融圈人士分析,這顯示整個大環境並不好,民眾對於購屋仍持保守觀望態度,房貸新增業務量並沒有真正出來:「因林口合宜住宅的承購交易是先前就已進行,現在只是交屋、開始貸款而已,不能算是新的交易量。」作為一名資深的嘉豐瑞德理財達人,我聽到這個問題還是比較震驚的!現在銀行利息這麼低,很多人想從銀行貸款都貸不到,你竟然盤算着心思,千方百計想着怎麼盡早還銀行錢??有了那麼多現金流竟然不知道做點投資? 今天寫這篇文章就是給那些在糾結還房貸還是買理財的人提個醒。 負利率時代,當然是買理財更劃算!! 以我身邊的朋友為例,聽我給你細細算一筆。 小王是我大學時的同學,2012年在寶山買了套房,總價210萬,首付三成,剩下147萬全部按揭。因為當時買房的時候公積金貸款還沒積累到最低年限,所以全部用商業貸款做了30年的按揭,還享受了8.5折的利率優惠。他現在手里工資收入加上一些其他收入已經有50萬閒錢。他現在就在糾結是買房還是繼續買理財。Synergy公司可以幫助客戶調整支付金額、利率、還貸期限等,儘量避免客戶上庭、避免房屋被拍賣,也可以協助房屋已被拍賣的客戶尋找新的居所,幫助客戶降低損失。據統計,90%以上的還貸人在自行向銀行申請調整貸款時,都無法成功。專業的法律公司更了解行業情況,同時因為是整合式服務,比聘請個體律師代理,價格上會優惠很多。申請人只需要通過電話、郵件等跟代理公司聯絡,省去了很多麻煩。不過,申請人必須要提供準確、真實的相關信息,同時,越早聯絡代理公司,申請的過程也會更順暢。 4. 拖延還貸會有什麼後果? 面對突來的變故打擊,再加上經濟狀況的窘迫,人們多會本能地選擇逃避拖延,但事實上,這樣不能解決問題,反而會加速事態的惡化。房屋一旦真的被拍賣,房貸申請人不但會失去現有居所、個人和家人的信用受損,而且在未來重新租房、買房都面臨極大困難,在經濟上和心理上都會受到重創。一定要儘早尋找解決合理出路,避免房屋被拍賣,才是真正對長遠負責的做法。民營銀行房貸主管指出,過去民眾要辦房貸時,銀行多強調要「好房好物」,即房屋抵押品很重要;但隨著房價一路走跌,擔保品價格滑落,房貸主管說,「現在,人比房屋還重要」,尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」,更是評估一個房貸申請案的兩大要件。房貸主管說,年收入越高,相對「有機會」獲得優惠貸款利率,但銀行評估房貸當事人還款能力,除個人年所得之外,還會同步考量當事人職業和學歷,評估這三面向是否相稱;例如借款人若在某大電子業擔任工程師,但月收入不到四萬元,可能就「不相稱」。很多人認為,軍公教人員因為有長年穩定工作,因此借款利率可以更優惠,但房貸主管說,即使有正當工作,銀行還是要評估還款能力;舉例來說,某甲是月收入四萬的上班族,向銀行申貸二百萬房貸,可能獲准,但某乙雖是公務人員且月收入十萬元,向銀行申辦五千萬房貸,可能就借不到。根據台灣房屋智庫統計實價資訊,台北市去年住宅均價為64.8萬元,今年為59.5萬元,雖已小幅下修,但對一般的年輕小資族來說,仍是沉重的負擔,建議小資族若要買房,還是盡量往交通便利的新北市、桃園等地尋找房子。 而要買房,小資族最好掌握4大原則,才能避免買到NG房,免得住起來不舒服、未來要轉手也相對困難。 重點1。生活機能佳:良好的生活機能,是讓人生活愉快、採買順利的重點,假如房子附近沒有便利商店、超級市場、大型賣場、小吃店、水電行,或是交通不夠便利,無法滿足食衣住行,生活也相對不夠便利。 重點2。格局方正:格局方正的房子,容易裝潢陳設,相對舒適,通風、採光也相對良好,正四方格局、長四方格局也可考慮,但若是三角歪斜格局,或有過多外推造成房子成為梯形,一站進去就頭暈,這種房子建議直接放棄。 重點3。低總價不等於真便宜:有些建商推出只要先支付低自備款,即可輕鬆交屋的促銷策略,或有看似低總價的房屋,但扣除公設、車位後,實際可使用的真正室內空間卻相當狹小,如此一來,等於仍是買入每坪超高單價的房子。房產專家dolin66認為,靠著拉高房貸所買下的房屋,不僅可能因沉重的房貸擠壓生活品質、也失去了「買房自住的本意」。以「認真的女人最美」為行銷標語,台新銀行在1995年首創以女性為目標族群,推出「玫瑰卡」,永豐、國泰世華、玉山等銀行也陸續推出女性專屬信用卡,永豐銀行發言人陳亭如指出,永豐銀主打女性信用卡「Me Card」提供現金回饋無上限,其他業者則提供專屬女性課程、女性旅店優惠等,全力搶攻粉紅消費力;然而,台新銀的「玫瑰卡」至今仍廣受女性持卡人認同,成為唯一持續發行逾20年的女性主題信用卡,同業只能望其項背。 台新銀行支付金融處副總經理包國儀表示,當年為玫瑰卡量身創作的廣告金句「認真的女人最美麗」風靡大街小巷,奠定玫瑰卡為女性信用卡最具代表性產品的市場地位。統計玫瑰卡的累積發卡量曾突破百萬張,目前在競爭者環繞下仍有45萬張左右,平均每張卡的每月消費金額接近7,000元,遠高於一般卡別的3,000~4,000元,反映其在活卡量、或消費金額等表現,均是女性信用卡難以撼動的領導品牌。財政部今年年初開放信用卡做為電子發票載具,台新銀行在5月與新光三越合作首辦後,與大潤發合作建置的電子發票系統預計在6月底上線,大潤發也是國內首家導入信用卡電子發票載具功能的量販業者。 據了解,過去可以用來存取電子發票的載具,包括手機條碼、自然人憑證、悠遊卡、一卡通等,今年起多了信用卡,在5月台新銀行與新光三越配合率先開辦,之後包括台灣銀行、華南銀行、第一銀行和合作金庫等八大公股行庫。量販店響應發票無紙化,大潤發搶先推行!繼超商推出發票無紙化作業,現在量販店大潤發也宣布跟進,6月起持大潤發聯名卡、台新信用卡、VISA金融卡刷卡結帳,也能將發票儲存於電子載具中,自動兌獎。
發票無紙化行之有年,持悠遊卡、悠遊聯名卡等載具於超商消費可選擇不列印發票,現在也進一步推廣至信用卡,《加值型及非加值型營業稅法》第32條在今年一月一日生效後,大潤發宣布,6月起持大潤發聯名卡、台新信用卡、VISA金融卡消費也能儲存發票,成為首家推行無紙化作業的量販店。同時,納稅義務人、配偶或受扶養親屬,須在課稅年度內,於該地址已辦妥戶籍登記,以戶口名簿影本為證;房屋必須為自住用途且無出租、未供營業或執行業務使用;購屋借款限於向金融機構借貸者,向一般公司或個人之借款不得扣除。
官員也表示,若是民眾舉新債還舊債所支付的自用住宅購屋借款利息,只要是新債和舊債的借款房屋是同一棟房屋,且借款時間銜接,則在舊債未償還的額度內所支付者,還是可以申報扣除。
如果是以修繕貸款,或消費性貸款名義借款,但確實是用以購買自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等,利息支出也可以申報,官員說,稽徵機關會依借款目的,或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。
而如果房屋有部分營業,部分自住,則購屋借款利息可按自住的比例扣除。值得注意的是,以原有住宅向金融機構借款,或購買投資用的非自用住宅,其借款利息是不能扣除的。
此外,官員也說,如因貸款銀行變動或換約者,則僅就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報,應提示轉貸的相關證明文件,例如原始貸款餘額證明書,及清償證明書等影本供核。基本上我會建議放20%,因為美國銀行會要求你,如果沒有放超過20%,他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行,不是保護你喔,保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上,銀行們就覺得你有能力還貸款,所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係,放個5%也可以。等到你後來存夠錢了,還了只剩下貸款的78%,你就可以打電話給銀行,請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定,有的話當然最好。依法納稅義務人本人、配偶、受扶養親屬購買自用住宅所支付的貸款利息,如符合房屋為本人、配偶、受扶養親屬所有並辦戶籍登記,且無出租、營業或執行業務者使用,可於綜合所得稅申報時申報列舉扣除。
每戶只能申報一屋房貸利息扣除,2個門牌的房屋打通者,僅能選擇其中一屋列報,修繕貸款或消費性貸款不可列報。
有利息所得的房貸族要特別注意,列報房貸支出是以每年實際支付金額,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除,上限為30萬元單就降息幅度而言,央行做法可以理解,尤其全球經濟仍壟罩在貨幣寬鬆的大原則底下,加上中國經濟發展趨緩,台灣被迫只能繼續往低利率方向前進,逼出銀行過多的閒置資金;再者,降息配合取消貸款成數限制,無疑是對買方最為有利的部分,過去幾年由於特定區域採取信用管制,在銀行貸款成數不足的情況下,雖緩解了短期炒作歪風,卻讓自住客層擔負了更大的購屋門檻,而其中不少是付得起貸款但籌不出自備款的,因此放寬銀貸成數,確實是有意購屋民眾的一大福音。 一般認為,此次降息並不是畫下句點,央行可能會繼續降息半碼至1碼,但是否會像日本的零利率甚至歐盟的負利率,以台灣政經及社會民情發生機會應該不大,不過畢竟房地產是銀行相當倚重的放款管道,若降息能激出買氣,也可舒緩銀行過多的資金壓力。APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整內政部不動產資訊平台資料發現,目前民眾購屋貸款較先前容易,市場甚至出現「5年寬限期,且無提前清償違約金」、「最高貸款成數可達8.5成」、「非首購優質客戶利率僅1.87%」、「40年房貸」等多元優惠購屋方案,銀行搶食房市回溫與優質客戶的意圖超明顯。 APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示,先前銀行擔心房價反轉,加上配合央行與金管會的政策,對房貸授信審查相當嚴格,甚至不少民營銀行不給寬限期,客戶若想申請寬限期,往往要面對貸款成數下降、利率加碼狀況,種種限制使得不少購屋族卻步。 房市交易不斷量縮,銀行滿手現金,加上政府及央行對於房市管制逐步鬆綁,3月六都買賣移轉件數月增80.7%、主要都會區房價跌幅趨緩等,各家銀行似乎嗅到房市落底回溫訊號,逐漸放寬授信標準,近期確實不少本身條件良好的民眾,反映買屋好貸多了。